最近一則消息，引起了《房地產決策參考》編輯的注意，說的是日本2014年日本首都圈（東京都及周邊三縣）的流入減去流出的凈流入人口為109408人，比上年增長12884人，持續19年增長。 東京市區是日本凈流入人口最集中的地區，流入約7.3萬人，且重要是15歲至29歲的年輕人；農村和小城鎮是人口流出最明顯的地區，全國有70%以上的村鎮為凈流出，其中有200多個村鎮的凈流出人口超過當地總人口的1%。 日本總務省說，由于中小處所城市經濟長期低迷不振，就業形勢嚴格，而首都地區的經濟恢復勢頭明顯好于處所中小城市，很多年輕人為了尋找合適自己的職業，紛紛從中小城市流入東京等大城市。 為扭轉這種狀態，日本政府制定了經濟成長戰略，努力振興處所經濟與加強處所活力，提倡在東京的大企業將總部部分職能部門或者生產基地遷移到處所城市，并為此制定了非常優惠的稅收政策，但尚未取得明顯的效果。 根據日本總務省頒布的數據，截至2014年7月，日本空置房屋達到820萬戶，創歷史之最，空置房屋占全國住宅的13.5%（七分之一）；空置數比2008年增長了63萬戶，空置率比2008年上升了0.4%。 日本政府估計，如果不采用任何措施，到2050年20%的居民區將成為鬼城。 而根據野村證券的估計，到2023年全日本將有20%的房屋空置。 但與此同時，占日本全國人口和經濟總量（GDP）比例為70%的三大都市圈（東京、大阪、名古屋）的房價卻快速回升。 這三地房價從2006年開端回升，2008年上漲了5.3%，而2012-2014的最近三年內，東京和大阪這兩個城市圈的平均房價上漲了30%。 在剛剛過去的2014年，東京和大阪的房價上漲了約15%，地價上漲了0.7%。 形成對照的是，從1992年地價泡沫決裂以來，三大都市圈以外的其它地區的地價則持續22年下跌，剛過去的2014年下跌幅度為1.7%。 日本的房價表現，與區域人口增減關系密切，以此足以管窺我國房地產市場的區域遠景。 如東京所示，人口凈流入可以作為一個地區房價遠景重要的斷定指標。 2014年，《價值線》選取了2013年中國公共財政收入最高的50個城市，對城市的人口吸引力進行排名。 其中上海以953.5萬的人口凈流入數位列人口吸引力城市之首；首都北京的人口凈流入數為771.8萬，人口吸引力排名第二；深圳排在第三，人口凈流入數為755.59萬。 人口凈流入超過100萬的城市共有22個 值得注意的是，目前中國房價最高的城市基礎都涌現在這22個城市里面。 除了北京、上海和深圳，廣州的人口凈流入也達到了461萬，廈門的人口凈流入雖然只有204萬，但常住人口與戶籍人口之比高達2.05比1。 可見，人口流入與房價漲跌基礎成正比 流入得越多的，往往漲得越快 無流入或凈流出，房價上漲乏力 道理很淺易，茲不贅述 2015年春節期間，騰訊公司根據每天100億次地位定位懇求，生成了一個全國出行熱度圖，對中國春運人群出行情況進行了一次可視化的浮現，這個大數據遷徙圖，對房地產也很有說服力。 地圖顯示，2015年春節期間，中國五大遷入城市排行動：茂名、周口、梅州、玉林、湛江；五大遷出城市排行動：深圳、北京、上海、廣州、東莞。 全國領域內排行前五的出行熱門路線是：上海到北京、深圳到重慶、北京到成都、北京到上海、廣州到重慶。 這恰恰闡明，五大遷出城市，正是中國人口流入較多的城市；遷入城市，則是人口流出較多的城市。 迄今為止，盡管東部發達地區的產業向全球以及中國中西部地區轉移的趨勢風起云涌、難以遏止，但以成都、重慶為代表的中國中西部特大城市，依舊是中西部人口向東部地區凈流入的樞紐。 因此，這里就涉及到一個人口流動和轉移最重要的概念產業。 房價漲跌的密碼，是人口凈流入或凈流出；而人口流入流出的密碼，則在產業結構、產業發展遠景以及由此決定的收入程度。 產業作為社會經濟發展的重要驅動力，推動社會經濟不斷向前發展。 英國經濟學家克拉克提出，產業發展以第一次產業為主，向以第二次產業為主、繼而向以第三次產業為主轉變，人均收入變更引起勞動力流動，進而引起產業結構向高層級演變。 產業升級在集聚大批人口的同時，亦為當地的房地產市場帶來宏大推力。 以三次科技的代表城市美國洛杉磯為例，其房價和紐約基礎持平，且明顯高于芝加哥。 1987年紐約房價為19萬美元/套，洛杉磯為13.1萬美元/套，而2013年紐約達50.8萬美元/套，洛杉磯達48.9萬美元/套，明顯高于芝加哥的18.6萬美元/套。 這重要是由于洛杉磯所在的加利福尼亞州集中了美國重要高科技產業，如盤算機、電子元件、通信、航空等，吸引了宏大的高收入就業人口，房價趕超紐約，可見產業結構明顯影響一個地區的房價程度。 產業對房價的影響，重要通過三個方面：人口規模、人口結構和收入。 產業越高端、多元，房價上漲空間越大 相反，產業結構單一、產業鏈條短、轉型難的瓶頸，人口導入程度低，房地產市場增長空間越有限，房價上漲的后勁不足，房地產需求量多由本市居民支撐。 以我國深圳為例，常住人口在2000-2013年間增長了362萬，目前深圳的常住人口中外來人口占7成多，這是深圳房地產市場增長空間大的最重要原因。 隨著人口的增多和年輕化，深圳市場的需求保持茂盛，加之土地資源的稀缺，房價仍將保持上漲。 與深圳類似的還有北京、上海、杭州等服務業驅動型城市 這類城市往往依托于金融、文化創意、物流、軟件互聯網信息服務等高端產業鏈而穩步發展，吸納大批人口流入，房地產市場需求強勁。 相反，那些往往依托于自然資源的重工業驅動型城市，如大慶、唐山、鞍山、大同等，在經歷過工業化發展階段的短暫繁榮之后，面臨產業結構單一、產業鏈條短、轉型難的瓶頸，人口導入程度低，房地產市場增長空間有限，房價上漲的后勁明顯不足。 還有一類城市，《房地產決策人參考》的讀者亦須注意，就是一些新興工業驅動城市，比如蘇州、無錫、佛山、東莞等，這些城市多受中心城市產業鏈輻射、依托先進制作業和高科技產業吸納大批勞動力人口流入，人們多從事電子信息、設備制作、新能源、生物醫藥等先進制作業，且浮現年輕化特點。 催生的房地產市場需求空間大，人們支付程度高，房價上漲空間較大。 但是，目前一個重要的趨勢也不可疏忽，就是隨著中國人口紅利迅速衰減，全球化的產業轉移趨勢明顯，美國制作業復興，中國大批制作業向東南亞等人力成本較低的區域轉移，將嚴重影響中國上述城市的發展。 這類城市如果不能在產業升級的大潮中迅速把握機會，其城市發展的命運將如同前述重工業驅動型城市，走向衰敗。 事實上，這種現象正在產生 東部地區大批新興工業驅動城市的人口流入正在減少 2006-2010年，廣東的常住人口每年凈增數都在200萬以上，但2011年以來，每年新增不足100萬，2013年更是低至50萬。 不惟廣東，事實上，自2011年起，本來流動人口流入較快的東部省市，常住人口增速都涌現了斷崖式下滑。 除了天津以外，京滬粵浙蘇五個經濟強省(市)常住人口近三年的增速都不及2009年各自數據一半，浙江近幾年的平均增速甚至只有2009年的1/4。 以浙江杭州為例，2013年全市常住人口884.4萬，僅比上年增長4.2萬，其中外來常住人口177.8萬，甚至比上年減少了1.89萬。 而上海2013年常住人口2415萬，僅外來常住人口就增長了29.77萬、達990萬人。 與杭州規模、實力相近的南京，2013年新增常住人口2萬、總量達818萬，其中外來人口約175萬、減少2.5萬，人口變更特點與杭州非常類似。 新興工業驅動城市人口流入的減少，表明原有產業規模化增長的高峰期已經時過境遷，創新驅動增長的后勁明顯不足，不足以容納或者吸引更多的就業崗位。 無疑，這是衰敗的預兆 因為，產業決定人口、人口決定房價，其中最核心的主宰因素，是產業決定了收入的多少和可持續性。 起碼，上述三類城市還有產業布局 對于中國大多數產業基礎單薄的城市而言，在重復建設帶來的產業存量過剩、創新難上加難的背景下，數量型的招商引資也十分艱苦，更談不上升級產業的引入，吸引不了高素質的產業人群、服務業人群，人口幾乎沒有凈流入，或者流入數量杯水車薪，而、市長在任內拼命賣地，在這樣的城市買房，如果是出于投資而非自住，成果必定是不言而喻的了。 分化，是未來10年中國城市的母題，也是中國房地產市場、中國房價漲跌的主題。 哪些，會登上2015年中國的頭條？美國《外交政策》對2015年的中國做出新預測，其中包含一條：農村人口不再強烈渴望涌入大城市。 這明顯是扯蛋 如果聽它的，你就慘了 和小日本的大東京一樣，即使中國人口政策沒有本質的調劑，人口增幅減緩的趨勢不產生變更，京滬粵三大城市群，以及自然條件優越、經濟發達的南方區域中心城市，房價增長，還是一個短時代內難以被撤下的頭條。 |
