多名地產專家認為，目前說樓市回暖尚為時過早，未來走勢仍成謎中國房地產行業在高歌猛進之后急轉直下，2014年樓市持續低迷，后市又有回暖跡象，如何看待這些樓市中的起起伏伏？如何根據樓市的成交、房價、政策，冷靜思考市場走向？近日，信息時報記者請來多名地產專家探討樓市走勢。 對于2014年年末樓市涌現的回暖跡象，專家指出，“回暖論”為時過早，2015年應更具風險意識。 全年盤點受兩大政策影響樓市“前低后高”信息時報：你認為2014年樓市具有哪些特點？趙卓文：2014年在調控方面重要涌現的政策有：首先，限購放松，目前全國46個城市中只剩5個城市未取消限購。 其次，“930”房貸新政出臺，以佛山為例，在房貸新政的刺激下，成交量回升很快。 在政策的影響下，2014年樓市浮現“前低后高”的特點。 一是整體供大于求 二是樓市涌現拐點，從各方面的數據來看，2013年恐怕是廣東房地產的階段性的頂部，五年內都很難突破；而2014年則是房地產行業發展很要害的轉折年，到底是轉向什么樣的新常態，還有很大的不斷定性。 三是電商、金融等涌現新發展，2014年大家公認是電商年，電商對于房地產的影響會逐漸深入。 龍斌：2014年樓市調控政策有兩大變更，一是全國領域內限購調劑或取消；二是“930”限貸調劑，重新支撐二套購房，第三套基礎放開，政策去行政化方向明顯，對激活需求有明顯作用。 為此，2014年樓市分為兩大階段，一是前三季度，重要是貨幣壓縮之下的市場縮量調劑；二是930政策出臺之后，限貸政策調劑，市場逐漸恢復，交投生動起來。 信息時報：2014年樓市整體低迷，樓價紛紛跳水，你怎么看待這種樓市降溫現象？趙卓文：樓市整體低迷的原因是樓市供大于求，需求不足，而發展商需要回籠資金，這是市場經濟的正常現象。 龍斌：我認為，重要原因在于2013年底及2014年初中央收緊貨幣政策所致，資金緊，利率高，經濟下行，加上前期性政策，使得市場交投低迷。 韓世同：2014年是自2008年以來市場起伏最大的一年。 年初樓市意外地涌現成交大幅下挫，隨后業界掀起“以價換量”潮。 從2014年四五月份開端，受經濟環境的影響，一線城市如廣州的房價開端下行。 而進入下半年，隨著限購限貸松綁，央行降息，各地的樓市又紛紛涌現回暖跡象，成交量上升，房價上漲。 后市預測不斷定性仍很大說回暖為時過早信息時報：目前貨幣政策偏寬松，樓市政策趨于松綁，不少言論認為2015年將見底反彈，你是否定同這一觀點？一線城市與二三線城市的樓價上升節點是否存在差別？趙卓文：2015年樓市錯綜復雜，很難預測。 宏觀經濟走勢、貨幣政策、處所房地產政策新舉動都具有很大的不斷定性。 中心城市的樓市表現必定會強于二三線城市，但現在說回暖還為時過早，2015年應有更多的風險意識。 龍斌：2014年初，我就提出“前低后高”的預判，重要預期為穩增長，貨幣政策和宏觀政策有可能放松，到四季度果然實現了。 2014年四季度是全年成交的高點，而房格也止跌企穩 預計2015年上半年市場生動度會進步，房價可能小幅度上升，下半年可能市場明顯轉好。 一線城市和核心的二線城市率先反響市場回暖的變更，而三四線城市由于供給多，需求和購置力相對不足，回暖可能會滯后3～6個月時間。 黎振偉：樓市回暖還要看當地政府的土地、金融政策 樓價的變動，必定要差別化看待，不同城市的表現不一樣 廣州人口不斷增長，土地越發緊張，這使得廣州樓價下跌的空間很小。 而在人口增長緩慢或逐步減少的城市，例如江門，土地的供給量仍比較大，這樣不斷定因素就比較大。 樓價還是重要由市場供需來決定 目前，政府正逐步對房地產減控，十八大以后的中央文件，沒有一個直接針對房地產。 從這一點可以看出，政府想要給房地產更多的自由發展空間。 推動樓市，不僅是讓其發展，也必須讓其更透明 韓世同：2014年年末樓市成交回暖，房價回穩，闡明政策起到必定的效果，但這種回暖跡象能保持多久仍待視察。 放松限貸和降息在我看來，其實是經濟不好的一個表現 經濟不景氣，對樓市不會帶來積極的影響，能產生短期的效果，長期只能是利空政策。 我認為僅靠降息不能轉變樓市下行狀態，業內不能過于樂觀。 房企營銷2014年是“電商年”全民營銷不斷涌現信息時報：應對弱市，2014年房地產企業都有哪些讓人關注的創新營銷手段策略？這些策略對樓市產生了什么影響？趙卓文：2014年樓市營銷可以說是“電商年”，全民營銷不斷涌現。 流傳渠道和流傳方法有很大的轉變，針對新的市場和90后的客戶，電商仍會有新的發展。 龍斌：地產營銷新的手段包含更強調精準營銷、圈層營銷和跨界營銷；同時，很多開發商和代理機構都采用線上線下聯合的方法，電商方法廣泛運行；而一二手聯動，渠道作用凸顯出來，也是今年營銷的新特點。 這些新的方法在必定程度上有利于加大成交的機會，更廣泛地發動了客戶。 韓世同：這一年房地產業的最大特點在于變，包含成交、房價、政策以及地產商開啟互聯網線上營銷時代之變。 2014年是互聯網O2O的元年，移動互聯網帶來的沖擊和，使得開發商不得不擁抱互聯網。 從6月底彩生活在香港上市，到11月遠洋地產和京東團體旗下的互聯網金融平臺開端跨界合作，再到廣州萬科與騰訊深度合作賣房子，以及碧桂園頻頻“觸電”，試水互聯網金融……雖然目前房企“觸電”還處于摸索階段，但一旦打開了“開關”，都將轉變未來房地產業的營銷模式。 信息時報：對于正在張望的準業主們和開發商，你有什么建議？龍斌：目前雖然成交回升，但房價相對還比較穩，應當是很好的購房機會。 在全部房地產市場逐漸脫離調劑的大勢下，有需要有能力的購房者，越早入市越好，否則可能錯過買房好機會。 韓世同：眼前的利好政策折射出的是宏觀經濟下行的情況，畢竟是利好還是利空？2014年年末的成交回暖能否一直持續下去？這些還有待視察。 開發商在這個時候應更加冷靜蘇醒，做最壞的打算、最積極的應對。 目前開發商應以去庫存為重要任務，而不應囤貨不出或趁機提價，以免錯過最好的清庫存機會。 (信息時報) |
